Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane przy budowie domu

Umowa o roboty budowlane jest jednym z najważniejszych dokumentów w procesie realizacji inwestycji budowlanych. Jej treść ma kluczowe znaczenie dla zabezpieczenia interesów wszystkich stron zaangażowanych w realizację projektu – zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Poniżej znajdują się elementy, które  powinna zawierać taka umowa.

1. Strony umowy

W umowie o roboty budowlane, podobnie jak w innych umowach, należy jasno określać dane obu stron: inwestora i wykonawcy. Warto zawrzeć najważniejsze dane: w przypadku osób fizycznych są to imię i nazwisko, adres oraz numer PESEL (a gdy jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – nazwa firmy oraz NIP), a w przypadku innych podmiotów – nazwa, adres siedziby, numer KRS, a także przez kogo jest reprezentowana i na jakiej podstawie działa (przepisy szczególne mogą wymagać, by podmioty podawały również inne dane, np. w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością). 

Oznaczenie stron w umowie ma za zadanie uwiarygodnić podmiot, z którym zawieramy umowę i umożliwić jego identyfikację np. w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę sądową, nie powinno to jednak prowadzić do podawania danych w nadmiernej ilości i szczegółowości.

2. Przedmiot umowy

Przedmiot umowy powinien być dokładnie opisany i precyzyjnie zdefiniowany. Należy wskazać, jakie konkretne roboty budowlane mają być wykonane, np. budowa budynku, remont, modernizacja czy rozbiórka. Istotne jest również określenie zakresu prac, który powinien być zgodny z załączonym projektem budowlanym lub innymi dokumentami technicznymi.

Wskazania w tym miejscu wymaga, że nie wszystkie umowy wykonawcze zawierane w związku z budową domu będą mogły być zaklasyfikowane jako umowy o roboty budowlane. O tym, czy dana umowa rzeczywiście jest umową o roboty budowlane, decydować będzie jej zakres – a mianowicie, czy na jej podstawie „wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.

Przez obiekt należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), przy czym nie jest to wyliczenie zamknięte. Z kolei pod pojęciem robót budowlanych kryje się nie tylko budowa, lecz także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. 

Tym, co jednak istotne, prace wykonane przez wykonawców częściowych, prowadzących roboty tylko na określonych specjalistycznych frontach robót, również są kwalifikowane jako roboty budowlane. Stąd w świetle przepisów kodeksu cywilnego przedmiotem umowy o roboty budowlane mogą być również umowy obejmujące wykonanie części obiektu. 

Kolejnym istotnym elementem jest fakt, iż roboty budowlane wykonywane mają być zgodnie z projektem, który to dostarczyć ma inwestor. Przy czym wskazać należy, iż na gruncie przepisów regulujących umowę o roboty budowlane, pod pojęciem „projektu” nie musi znajdować się projekt budowlany, o którym mowa w ustawie Prawo budowlane. Dokumentacja projektowa może mieć bowiem postać rysunków, szkiców, zarysów, a także może przyjąć formę opisu przedmiotu świadczenia wykonawcy. Dokumentacja taka może być wystarczająca w szczególności dla inwestycji o niewielkich rozmiarach i zakresie, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. W takim przypadku również uznać należy, iż inwestor dostarczył projekt. 

Również w sytuacji sporządzenia projektu przez wykonawcę według wytycznych inwestora („zaprojektuj i wybuduj”) uznać należy, iż zawierana umowa jest umową o roboty budowlane. 

3. Termin realizacji

Umowa powinna zawierać dokładnie określony termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych. Warto również uwzględnić możliwość przesunięcia terminu z powodu okoliczności niezależnych od wykonawcy, takich jak warunki pogodowe, problemy z dostępnością materiałów czy decyzje administracyjne. 

Można również wprowadzić terminy na realizację poszczególnych etapów prac – np. na wykonanie fundamentów, na wykonanie stanu surowego otwartego etc. Dodanie takich elementów pozwoli lepiej kontrolować terminowość wykonywanych prac. 

4. Wynagrodzenie i warunki płatności

Wynagrodzenie wykonawcy powinno być dokładnie określone w umowie, w tym jego wysokość, forma (ryczałtowe, kosztorysowe), oraz terminy płatności. Można także uwzględnić ewentualne zaliczki oraz płatności etapowe, powiązane z postępem prac. 

Dobrym rozwiązaniem może być również uregulowanie kwestii nieprzewidzianych wydatków, jak również dotyczących wzrostu cen. 

5. Sposób realizacji robót

Umowa powinna precyzować, w jaki sposób mają być prowadzone roboty budowlane. Może to obejmować wskazanie użytych materiałów, wymaganych standardów wykonania oraz konieczności przestrzegania obowiązujących norm i przepisów prawa budowlanego. Warto również ustalić, czy wykonawca może powierzyć część prac podwykonawcom oraz jakie są zasady kontroli jakości robót.

6. Odbiory częściowe i końcowe

Procedura odbioru robót budowlanych to kluczowy element umowy. W zależności od zakresu powierzonych prac, jak i ich skomplikowania można przewidzieć odbiory częściowe bądź też poprzestać na odbiorze końcowym. 

W wielu przypadkach istotne będzie, aby precyzyjnie określić sposób zgłaszania zakończenia prac oraz termin, w którym inwestor jest zobowiązany do odbioru robót. W przypadku jednak mniejszych zakresowo budów, szczególnie gdy inwestor nie dysponuje procedurami odbioru etc., istotniejszym od określenia terminów oraz sposobu zgłoszenia, będzie samo przeprowadzenie odbioru i spisanie z niego protokołu. W protokole tym należy zawrzeć informacje o stwierdzonych usterkach, a w przypadkach skrajnych – o odmowie odbioru prac. 

Ważnym jest również, by w protokole odbioru wskazać rzeczywistą datę dokonania odbioru – od tej bowiem daty biegną terminy rękojmi oraz ewentualnej gwarancji. 

7. Gwarancje i rękojmia

Umowa może przewidywać również postanowienia dot. gwarancji i rękojmi. W tym miejscu należy wskazać, czym są te dwie instytucje. 

Rękojmia jest instrumentem służącym ochronie inwestora (swoje źródło ma jednak w przepisach o sprzedaży), którego obowiązywanie wynika z mocy pracy. Jeżeli inwestorem jest konsument, to wówczas ustawowe regulacje rękojmi można modyfikować jedynie na jego korzyść. Rękojmia w przypadku robót budowlanych chroni inwestora, jeżeli wada obiektu powstanie w ciągu 5 lat od daty odbioru (termin ten można modyfikować, przy czym w przypadku inwestora – konsumenta, jedynie na plus). 

Gwarancja z kolei następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, którym wskazuje się obowiązki gwaranta (tj. wykonawcy) i uprawnienia inwestora, gdy wybudowany obiekt nie ma właściwości, które powinien mieć zgodnie z umową. Tym, co odróżnia gwarancję od rękojmi, jest jej fakultatywny charakter – wykonawca może ją udzielić lub nie. Ponadto od niego zależy czas jej trwania i to, do czego będzie zobowiązany on, a do czego uprawniony inwestor.

Istotne jest jednak to, że gwarancja nie wyłącza ani nie zawiesza możliwości skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi. 

8. Kary umowne

Dla zabezpieczenia interesów obu stron, umowa może przewidywać kary umowne na wypadek niewywiązania się z jej postanowień. Może to obejmować kary za opóźnienia w realizacji prac czy naruszenie innych istotnych postanowień umowy. Pamiętać przy tym należy, aby kary zastrzeżone zostały w sposób precyzyjny – tj. zarówno co do tego, za co są nakładane, jak i wysokości. Wysokość kary może być określona przez wskazanie konkretnej kwoty bądź też jako określony ułamek wynagrodzenia. Kary, które nie zostaną zastrzeżone w sposób precyzyjny, mogą być uznane za nieważne. 

Pamiętać przy tym trzeba również, że kary nie mogą być zastrzegane w sposób dowolny.  Ustalając ich wysokość, należy mieć na względzie, by z jednej strony były na tyle wysokie, by skutecznie mobilizowały do wykonywania umowy w sposób prawidłowy, z drugiej nie mogą być wygórowane, gdyż wówczas mogą zostać przez sąd zmiarkowane (tj. obniżone).

9. Odstąpienie od umowy

Kolejnym elementem, który można wprowadzić do umowy o roboty budowlane, jest umowne prawo odstąpienia – tj. prawo przyznane jednej lub obu stronom, do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Co ważne, termin ten musi być określony precyzyjnie i wskazywać, do kiedy takie oświadczenie może zostać złożone. 

Innym instrumentem możliwym do wprowadzenia, jest prawo do odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania zobowiązania w terminie ściśle oznaczonym. 

Należy mieć jednak na uwadze, że nawet w przypadku, gdy umowa nie będzie zawierała postanowień o odstąpieniu, to nie pozbawia to inwestora prawa do wcześniejszego zakończenia bytu umowy. Przepisy powszechnie obowiązujące przewidują bowiem takie sytuacje, w których możliwe jest odstąpienie od umowy (np. art. 491 i art. 644 kodeksu cywilnego). 

10. Postanowienia końcowe

W umowie warto zawrzeć także postanowienia dotyczące rozstrzygania sporów (np. poprzez mediację, wybór sądu), oraz sposoby komunikowania się pomiędzy stronami. W przypadku korespondencji nie trzeba polegać wyłącznie na formie tradycyjnej – dla ułatwienia można wykorzystać np. korespondencję mailową. 

11. Załączniki do umowy

Do umowy warto dołączyć wszelkie dokumenty, które mogą mieć znaczenie dla jej realizacji, takie jak projekt, harmonogram prac, kosztorys, czy inne specyfikacje techniczne. 

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane jest fundamentem każdej inwestycji budowlanej. Jej staranne i przemyślane przygotowanie pozwala uniknąć wielu problemów i nieporozumień w trakcie realizacji budowy. Kluczowe jest, aby każda ze stron dokładnie przeanalizowała jej treść i miała pewność, że wszystkie istotne kwestie zostały w niej uregulowane.