Co powinna zawierać umowa o dzieło przy budowie domu

Choć przy budowie domu najbardziej charakterystyczną i przychodzącą na myśl jako pierwsza, jest umowa o roboty budowlane, to niezwykle istotną rolę odgrywa również umowa o dzieło. Umowa o dzieło, zgodnie z art. 627 kodeksu cywilnego polega na tym, że przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. 

Umowa o dzieło w kontekście budowy i remontu domu dotyczy wykonania określonych prac, które mają prowadzić do powstania konkretnego i mierzalnego rezultatu. W praktyce występują niejednokrotnie wątpliwości czy wykonanie danego rezultatu związanego z budową/remontem winno być klasyfikowane jako umowa o dzieło, czy też umowa o roboty budowlane. 

Jak wskazuje się w orzecznictwie, „Zasadniczym kryterium rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego. Należy zatem rozważyć, czy są to prace o charakterze jedynie wyposażeniowym, nie wymagającym spełnienia wymogów prawa budowlanego, czy też chodzi o prace wymagające zezwolenia budowlanego, warunkujące dopuszczenie obiektu do użytkowania, objęte specjalistycznym nadzorem inwestycyjnym.”

Jeżeli zatem zamierzamy zawrzeć umowę, której przedmiotem ma być wykonanie konkretnego i mierzalnego rezultatu, a jednocześnie nie będzie to stanowiło przedmiotu umowy o roboty budowlane, to właściwym wyborem będzie zawarcie umowy o dzieło. 

Przechodząc natomiast do samej umowy o dzieło, to poniżej wskazano na istotne jej elementy: 

1. Strony umowy

W umowie o dzieło, należy jasno określać dane obu stron: zamawiającego oraz przyjmującego zamówienie (którego można też nazwać po prostu wykonawcą). Warto zawrzeć najważniejsze dane: w przypadku osób fizycznych są to imię i nazwisko, adres oraz numer PESEL (a gdy jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – nazwa firmy oraz NIP), a w przypadku innych podmiotów – nazwa, adres siedziby, numer KRS, a także przez kogo jest reprezentowana i na jakiej podstawie działa (przepisy szczególne mogą wymagać, by podmioty podawały również inne dane, np. w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością). 

Oznaczenie stron w umowie ma na celu uwiarygodnienie kontrahenta i umożliwić jego identyfikację np. w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę sądową. Nie powinno to jednak prowadzić do podawania nadmiernej ilości danych o stronach umowy.

2. Przedmiot umowy

To kluczowy element umowy o dzieło, w którym należy dokładnie opisać to, co przyjmujący zamówienie ma wykonać. Wskazać na wstępie należy, że dzieło to:

– rezultat przyszły (który dopiero ma zostać osiągnięty) oraz

– samoistny (z chwilą ukończenia musi być niezależne od dalszego działania przyjmującego zamówienie).

Samo oznaczenie dzieła w umowie polega na wskazaniu cech, która dzieło ma posiadać, przy czym cechy te muszą być obiektywnie weryfikowalne. Oznaczenie to musi umożliwiać dokonanie oceny poprawności wykonania dzieła, a w szczególności poddanie go testowi na obecność wad fizycznych. 

Należy jednak pamiętać, iż oznaczenie to może być w umowie wskazane ogólnie, lecz ważne by od początku wiadomo było, iż chodzi o pewien rezultat, którego parametry mogą zostać doprecyzowane później (ważne, by w umowie wskazać tryb późniejszego doprecyzowania). 

Zwrócić należy jeszcze uwagę, że dziełem może być zarówno wykonanie pewnej nowej rzeczy, jak i na wykonaniu czynności, która wywoła dostrzegalną zmianę, polegającą na doprowadzenie istniejących przedmiotów do określonego stanu. 

3. Termin wykonania dzieła

Umowa powinna zawierać określenie, kiedy dzieło ma zostać ukończone. Ważne jest, aby termin był realistyczny i uwzględniał możliwe opóźnienia związane np. z dostępnością materiałów lub nieprzewidzianymi okolicznościami (te z kolei będą zróżnicowane w zależności od przedmiotu dzieła). Można również rozważyć ustalenie etapów prac z określeniem terminów dla poszczególnych etapów. Termin można określić przez wskazanie konkretnej daty kalendarzowej albo przez podanie czasu od zawarcia umowy (np. 5 tygodni od zawarcia umowy). 

4. Wynagrodzenie i warunki płatności

Wynagrodzenie w umowie o dzieło może być ustalone na dwa sposoby: jako wynagrodzenie ryczałtowe (jedna, z góry ustalona kwota za wykonanie całości dzieła) lub kosztorysowe (wynagrodzenie zależne od rzeczywistych kosztów materiałów i pracy). Warto też określić, kiedy i w jaki sposób wynagrodzenie będzie płatne – np. w ratach, po zakończeniu poszczególnych etapów prac lub całości. Można również wprowadzić płatności zaliczkowe. 

Dopuszczalne jest również rozliczenie mieszane, w którym materiały rozliczane będą kosztorysowo, a praca przyjmującego zamówienia w sposób ryczałtowy. Niezależnie od tego, można również wskazać sposób i termin płatności (np. x dni od dnia odbioru/doręczenia faktury gotówką/przelewem na rachunek bankowy nr xx/wskazany na fakturze). 

5. Gwarancje i rękojmia

Przyjmujący zamówienie może udzielić zamawiającemu gwarancji na wykonane dzieło. Gwarancji tej udziela się poprzez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, przy czym trzeba wskazać, iż udzielenie gwarancji zależy od przyjmującego zamówienie. W oświadczeniu gwarancyjnym można określić również swoje obowiązki i uprawnienia zamawiającego. Jednakże brak uregulowania tego w sposób szczegółowy nie powoduje nieważności gwarancji, gdyż wtedy zastosowanie znajdą właściwe przepisy kodeksu cywilnego. 

Ochronę zamawiającego, niezależnie od gwarancji, stanowi odpowiedzialność przyjmującego zamówienie z tytułu rękojmi, a która to wynika z kodeksu cywilnego. Dotyczy to przypadków, gdy dzieło: 

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia; 

2) nie ma właściwości, o których istnieniu przyjmujący zamówienie zapewnił zamawiającego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór; 

3) nie nadaje się do celu, o którym zamawiający poinformował przyjmującego zamówienie przy zawarciu umowy, a ten nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; 

4) została zamawiającemu wydana w stanie niezupełnym; 

5) w razie nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia dzieła, jeżeli czynności te zostały wykonane przez przyjmującego zamówienie lub osobę trzecią, za którą ponosi on odpowiedzialność, albo przez zamawiającego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od kontrahenta. 

Ponadto rękojmia chroni zamawiającego, gdy dzieło ma tzw. wadę prawną, tj.  jeżeli stanowi ono własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążone prawem osoby trzeciej, a także, jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji, lub orzeczenia właściwego organu. 

Rękojmia może być również modyfikowana, zarówno ograniczając, jak i rozszerzając odpowiedzialność przyjmującego zamówienie, przy czym, gdy zamawiającym jest konsument, wówczas ograniczenie dopuszczalne jest tylko w przypadkach wskazanych w przepisach szczególnych. 

6. Materiały do wykonania dzieła

Umowa powinna jasno określać, kto dostarcza materiały potrzebne do wykonania dzieła. Mogą to być zarówno materiały zamawiającego jak przyjmującego zamówienie. Jeśli to przyjmujący zamówienie zapewnia materiały, warto określić ich standard, markę oraz warunki dostawy. Jeżeli materiały ma zapewnić przyjmujący zamówienie, warto wskazać czy koszty tych materiałów zawierają się w wynagrodzeniu, które będzie mu należne, czy też rozliczane będą osobno.  

7. Odbiór dzieła

Umowa powinna zawierać postanowienia dotyczące odbioru dzieła. Po zakończeniu prac zleceniodawca powinien mieć możliwość ich oceny i odbioru. Umowa powinna także przewidywać, gdzie nastąpi odbiór dzieła – tj. np. w miejscu budowy domu zamawiającego, czy w zakładzie przyjmującego zamówienie. 

8. Kary umowne

Dla zabezpieczenia interesów stron umowy można zastrzec kary umowne na wypadek niewywiązania się z jej postanowień. Może to obejmować kary za opóźnienia w realizacji dzieła czy naruszenie innych istotnych postanowień umowy, jak np. wykorzystanie nieodpowiednich materiałów. Pamiętać przy tym należy, aby kary zastrzeżone zostały w sposób precyzyjny – tj. zarówno co do tego, za co są nakładane, jak i wysokości. Wysokość kary może być określona przez wskazanie konkretnej kwoty bądź też jako określony ułamek wynagrodzenia. Kary, które nie zostaną zastrzeżone w sposób precyzyjny, mogą być uznane za nieważne. Kary umowne powinny być również zastrzeżone w rozsądnej wysokości – z jednej strony na tyle wysokie, by w sposób skuteczny mobilizowały do wykonywania umowy w sposób prawidłowy, z drugiej nie mogą być wygórowane, gdyż wówczas mogą zostać przez sąd zmiarkowane (tj. obniżone). 

9. Rozwiązanie umowy

Kolejnym elementem, który strony mogą wprowadzić do umowy o dzieło, jest umowne prawo odstąpienia – tj. uprawnienie przyznane jednej lub obu stronom, do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Co ważne, termin ten musi być określony precyzyjnie i wskazywać, do kiedy takie oświadczenie może zostać złożone. 

Innym instrumentem możliwym do wprowadzenia, jest prawo do odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania zobowiązania w terminie ściśle oznaczonym. 

Niezależnie od wprowadzenia do umowy powyższych instrumentów, zamawiający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w sytuacjach przewidzianych w przepisach kodeksu cywilnego. Przykładowo odstąpienie możliwe będzie, gdyby zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, gdy przyjmujący zamówienie jest opóźniony z rozpoczęciem lub ukończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne jego ukończenie w czasie umówionym, lub gdy przyjmujący zamówienie wykonuje je w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową i nie wykonuje go należycie pomimo wezwania do wykonywania w sposób prawidłowy.

10. Postanowienia końcowe

W umowie warto zawrzeć także postanowienia dotyczące rozstrzygania sporów (np. poprzez mediację, wybór sądu) oraz formy kontaktu pomiędzy stronami (np. e-mailowo, pisemnie etc.). 

11. Załączniki do umowy

Do umowy warto dołączyć wszelkie dokumenty, które mogą mieć znaczenie dla jej realizacji, takie jak szczegółowe wytyczne dla realizowanego dzieła (gdy w samej treści umowy nie zamieszono pełnych wytycznych). 

Podsumowanie

Umowa o dzieło w kontekście budowy lub remontu domu może mieć istotne znaczenie dla otrzymania przez inwestora wymarzonego rezultatu. Starannie sporządzona umowa, uwzględniająca wszystkie wyżej wymienione elementy, pozwala na sprawne osiągnięcie zakładanych celów, a w konsekwencji zrealizowania z sukcesem inwestycji budowlanej. Umożliwia także prostsze egzekwowanie praw inwestora, w przypadku trafienia na nierzetelnego wykonawcę.